北京工業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)潛力

發(fā)布于:2011/8/6  來(lái)源：http://www.51ggdaii.com  點(diǎn)擊次數(shù)：

      2011年上半年北京工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)受惠表現(xiàn)活躍，空置率達(dá)到歷史最低點(diǎn)。同時(shí)，投資市場(chǎng)變得活躍，高力國(guó)際預(yù)計(jì)未來(lái)6個(gè)月內(nèi)將有更多成交。新增供應(yīng)稀少未來(lái)亦將緊缺。

      2011年上半年，新增供應(yīng)較為稀少。只有一個(gè)新項(xiàng)目，由國(guó)內(nèi)某物流開(kāi)發(fā)商建造的位于大興區(qū)蘆城區(qū)域可租面積系3.48萬(wàn)平方倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)竣工入市。由此北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)總存量增至1,03百萬(wàn)平方米，與2010年下半年相比增長(zhǎng)3.5%。

      旺盛的需求源于多個(gè)層面的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而上半年內(nèi)，主要需求來(lái)自家用電器、電子商務(wù)零售商及第三方物流企業(yè)2011年上半年，擴(kuò)大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)及更加頻繁的國(guó)際貿(mào)易活動(dòng)，優(yōu)質(zhì)物流面積的需求保持強(qiáng)勁。家用電器、電子商務(wù)零售商及第三方物流企業(yè)系主要需求來(lái)源。2011年上半年的一宗重大租賃交易為蘇寧電器在位于北京通州物流園的寶德通州物流園租賃14,000平方米面積。至2011年上半年末，得益于持續(xù)旺盛的需求，市場(chǎng)整體空置率降至4.14%，系歷史最低點(diǎn)。凈吸納量達(dá)到97,782平方米，超過(guò)2010年及2011年上半年新增供應(yīng)總量。租金上漲趨勢(shì)依舊其慣性在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)將繼續(xù)延續(xù)。

      與需求增長(zhǎng)及空置率之下降相呼應(yīng)，平均租金進(jìn)一步升高至每月每平方米27.13元，與2010年下半年相比增長(zhǎng)7.2%。從各區(qū)域來(lái)看，北京空港物流園、北京通州物流園及北京京南物流基地與2010年下半年相比分別增長(zhǎng)了7.21%、8.11%及7.98%。上海到成都物流而各區(qū)間最大租金差距達(dá)到27.49%，其中，北京空港物流園以每月每平方米30.97元錄得最高平均租金水平。投資市場(chǎng)變得活躍未來(lái)6個(gè)月內(nèi)將有更多成交。

      在經(jīng)歷了一年多的停滯后，北京倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)投資市場(chǎng)在2011年上半年表現(xiàn)相當(dāng)活躍。具體而言，兩例大宗出租物業(yè)投資收購(gòu)成交，分別為：Goodman于4月以6,250萬(wàn)元收購(gòu)了順義一倉(cāng)庫(kù)設(shè)施及儲(chǔ)備用地；新加坡政府投資公司旗下普洛斯中國(guó)于1月以24.8億元收購(gòu)了航港發(fā)展有限公司53%的股份。航港發(fā)展有限公司的主要項(xiàng)目位于順義區(qū)天竺綜合保稅區(qū)，目前仍處于在建狀態(tài)。此外，安博及普洛斯集團(tuán)于6月的完成合并，生為世界最大的倉(cāng)儲(chǔ)物流房地產(chǎn)公司/信托基金，應(yīng)將對(duì)市場(chǎng)有效供應(yīng)及租金走向產(chǎn)生一定程度的影響。近期，梅賽德斯奔馳亦表示在北京通州物流園購(gòu)買土地的意向，為活躍的市現(xiàn)狀再添一例。

      預(yù)計(jì)工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）物業(yè)的供不應(yīng)求現(xiàn)象將繼續(xù)維系，租值和資本值仍將繼續(xù)同時(shí)攀升日本的地震及海嘯導(dǎo)致其貨物及服務(wù)的產(chǎn)量下降，包括中國(guó)在內(nèi)的其他東亞國(guó)家則相應(yīng)增加產(chǎn)能以承接轉(zhuǎn)移的出口需求，截至4月末北京出口額同比增長(zhǎng)2.7%即系佐證。 上海到成都物流2011年上半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)加速了市場(chǎng)的繁榮，且在社會(huì)消費(fèi)品零售額及進(jìn)出口總值的增長(zhǎng)刺激下，2011年下半年該趨勢(shì)應(yīng)將得以延續(xù)。高力國(guó)際認(rèn)為隨著多樣化的擴(kuò)張計(jì)劃，諸如阿里巴巴宣布投資300億元在國(guó)內(nèi)建造倉(cāng)庫(kù)以輔助其產(chǎn)品分銷系統(tǒng)等，來(lái)自于制造商及零售商對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流物業(yè)的需求將繼續(xù)增加。

      2011年下半年，北京工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)兩個(gè)新項(xiàng)目，包括順義區(qū)的普洛斯空港物流中心二期(29,660平方米)及大興區(qū)的普洛斯大興物流中心(94,000平方米)，可出租面積共計(jì)約123,660平方米。高力國(guó)際預(yù)計(jì)，至2011年底平均空置率將有不到一個(gè)百分點(diǎn)的小幅上漲。盡管如此，鑒于內(nèi)外資企業(yè)對(duì)物流物業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的需求及有限的市場(chǎng)供應(yīng)，下半年租金將繼續(xù)保持增長(zhǎng)并預(yù)計(jì)達(dá)到每月每平方米28.47元。

      家電渠道電商化 物流配送服務(wù)能力是關(guān)鍵
      用“全產(chǎn)業(yè)觸網(wǎng)”形容當(dāng)前的家電流通渠道電商化趨勢(shì)并不夸張。

      京東商城、淘寶商城等電商渠道在家電業(yè)的擴(kuò)張勢(shì)頭，一如十年前蘇寧、國(guó)美等連鎖渠道的加速?zèng)_刺，充滿了激情、力量和速度。

      當(dāng)前，涉足家電等3C零售的專業(yè)電商隊(duì)伍從京東商城、淘寶商城向卓越亞馬遜網(wǎng)、當(dāng)當(dāng)網(wǎng)、飛虎樂(lè)購(gòu)、新七天電器網(wǎng)、1號(hào)店等不斷壯大。除此之外，電商隊(duì)伍還包括家電零售商的線上平臺(tái)蘇寧易購(gòu)、國(guó)美商城、全時(shí)電器網(wǎng)以及家電制造商的線上平臺(tái)海爾商城、TCL商城、海信商城等。

      全產(chǎn)業(yè)觸網(wǎng)下，誰(shuí)能占據(jù)渠道電商化轉(zhuǎn)型的主動(dòng)權(quán)？這輪家電渠道變革又將持續(xù)多久？未來(lái)的線上與線下渠道是互為補(bǔ)充還是替代？上海到成都專線這仍有待時(shí)間來(lái)解答，不過(guò)以變革推動(dòng)的渠道電商化趨勢(shì)不可阻擋。

      在家電的電商群體中，出現(xiàn)了以京東、淘寶為代表的純電商，以蘇寧易購(gòu)、國(guó)美商城為代表的多業(yè)態(tài)渠道，以海爾、TCL為代表的制造企業(yè)。其中，三類企業(yè)中均有定位專業(yè)3C的垂直型網(wǎng)站，如新七天電器網(wǎng)、國(guó)美商城、海爾商城，更多則是定位于網(wǎng)上超市的綜合型網(wǎng)站，以京東商城、蘇寧易購(gòu)為代表�！吨袊�(guó)企業(yè)報(bào)》記者還了解到，隨著電商在線下物流配送、倉(cāng)儲(chǔ)等體系的建設(shè)步伐加速，電商在經(jīng)營(yíng)品類和范圍上從垂直型向綜合型轉(zhuǎn)型速度加快。

      電器零售業(yè)務(wù)排名前三的電商京東、蘇寧易購(gòu)、淘寶商城均為綜合性網(wǎng)站。

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